El fundador de la reputada consultora de urbanismo CAI, Luis Cepedano, analizó, en una de las cuatro sesiones de los cursos desarrolladas en octubre, los cambios que la pandemia del Covid-19 podría provocar en la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA). El arquitecto, en la ponencia que ofreció junto al organizador de las jornadas Alejandro Criado, abundó en que el coronavirus “ha sacado a la luz que las ciudades menos densas tienen menor incidencia” por lo que “la ciudad del futuro tenderá a ser compacta pero no densificada”. En este sentido añadió que en Andalucía “se mezclarán todos los usos” porque esa planificación “es más sostenible que la de una ciudad extensa como las americanas en las que los usos están separados y diferenciados”.
Cepedano advirtió por otra parte de la proliferación de viviendas en suelo no urbanizable motivada por la pandemia, habida cuenta de que la LISTA “abre la posibilidad de edificar viviendas en esos suelos aunque no sean para uso agrícola, forestal o ganadero” y agregó que “esos usos ahora mismo son una entelequia”. Concluyó a ese respecto que si al campo “se le dan otros usos, se generan empleos”.
Ambos ponentes analizaron también otros planes subregionales como el Plan de Ordenación del Territorio (POT) de la Costa del Sol. Criado criticó la intención del anterior Ejecutivo autonómico que “quiso frenar el crecimiento de la zona, inventándose zonas agrícolas y acudiendo a otros argumentos que no se los creía nadie”. Cepedano añadió al respecto que en el litoral costasoleño “no hay potencialidad agrícola porque no hay terreno y el que hay no sirve para ese uso”.
Normativa y conceptos urbanísticos básicos, y clases de suelo.
Los 53 alumnos inscritos en esta edición de los cursos, que como consecuencia del Covid-19 se están impartiendo por videoconferencia, asistieron en la primera sesión de los mismos, el 8 de octubre, a una ponencia introductoria de Criado en la que animó a los alumnos a ver el urbanismo como algo positivo “porque hay suelo de sobra en España para urbanizar, sin estar protegido y porque la actividad urbanística es económica, genera empleo, progreso, y suelo público”.
Luego de Criado y entrando en materia, José Manuel Merelo, autor del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 1992, abordó las situaciones básicas de suelo, explicando las dos clasificaciones actuales -según la ley estatal y según la terminología urbanística- e introduciendo algunos primeros conceptos sobre nuevos términos que comprende la LISTA, como las actuaciones de transformación urbanística. Analizó éstas advirtiendo “la complejidad” de los deberes relativos al caso en el que hay un cambio “de rural a urbanizado”. Aludió a “la duda que hay en cuanto a los sistemas generales nuevos, porque no está detallado claramente”. Consideró que “deben estar en los estudios de viabilidad económica y de sostenibilidad, que los limitarán”.
Llamó la atención además acerca de las competencias de una comunidad autónoma respecto a la nulidad de un Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Merelo consideró que “va a ser un asunto delicado, porque la independencia funcional de un plan de desarrollo respecto a un plan general puede plantear problemas” porque “puede ser más propio de legislación estatal”. “Ahí estará la clave”, apuntó.
Suelo rústico
Después de Merelo, Criado y Alfredo Olmedo, secretario de la administración local, concluyeron la segunda sesión de los cursos, abordando “el problema actual del suelo no urbanizable o suelo rústico y sus usos posibles”, que son “bastante limitados”.
Incidieron en los hábitats rurales diseminados que definieron como “núcleos tradicionales e históricos que constituían asentamientos poblacionales, con una raigambre agrícola o forestal” en los que la ley andaluza “no impide la construcción de nuevas viviendas”, algo importante por toda la polémica “que siempre rodea a estos casos”. De hecho, apostilló Olmedo, “las modificaciones realizadas en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) tienden a que vayan transformando y se doten de los servicios e infraestructuras para calificarlo como suelo urbano”.
Respecto a los famosos casos de los almacenes o casas de aperos, aclararon que los que se han convertido en viviendas, ha sido “porque los Ayuntamientos han hecho la vista gorda al haberse sentidos presionados y sometidos por la LOUA”. Esa dinámica ha desembocado en “un empobrecimiento del suelo”, y generado además un “desorden”. A pesar de ello, la propia jurisprudencia “ha asumido esas trampas”, lamentaron ambos ponentes.
Olmedo advirtió por otra parte que el Decreto Ley 12/2020 de 11 de mayo establece un matiz “muy importante” sobre el apartado B del artículo 52 de la LOUA. Esa legislación autoriza actuaciones, según reza textualmente, “(…) que no estando prohibidas por el PGOU o por el Plan Especial de Desarrollo (…)”, mientras que antes señalaba que debían estar “expresamente autorizadas”.
El Decreto se refiere además a obras hidráulicas, energéticas y de telecomunicaciones, y aprovechamiento de minerales cuya autorización corresponda a las comunidades autónomas lo que “está planteando dudas serias en los ayuntamientos acerca de si pueden permitir o no a operadoras de telefonía instalar estaciones”, en esos terrenos agrícolas o ganaderos.
Valoración del suelo
Comenzaba una semana después la tercera sesión de los cursos con una ponencia la valoración del suelo que impartió Federico García Erviti, arquitecto y uno de los mejores expertos en la materia. Habló sobre distintos criterios de evaluación, según si el suelo es urbanizado o urbano, o si es rural.
Sobre el rural, García Erviti llamó la atención sobre la renta potencial porque “ha despertado la imaginación calenturienta de muchos expropiados” al poder desembocar en un “mejor justiprecio” para ellos. Tanto es así que, en Galicia, “todo el departamento de una facultad de Económicas se ha ofrecido a los propietarios de fincas rústicas para buscarles una renta potencial de aéreo-generadores”, según explicó el experto.
Se han ido sucediendo “todo tipo de pillerías” al respecto, pero una sentencia del Tribunal Supremo resolvió “hace años” que la renta potencial “se refiere a la renta de los cultivos o de las actividades que se desarrollan en la finca y no de otras cosas que se nos ocurran”, añadió García Erviti.
El ponente analizó también la valoración de las edificaciones en suelo rural, recalcando que la normativa empuja a los peritos a “inventarse de dónde saca el valor de reposición bruto o valor a nuevo”. En este sentido, dijo que como “inventar no es bueno nunca”, el perito “debe buscar referencias para convencer a un juez -porque esto siempre acaba en un juzgado-, de dónde ha sacado los datos”. García Erviti abogó por acudir “siempre a las referencias catastrales porque evita tener que hacer composiciones de lugar extrañas”.
En el caso del suelo urbanizado, si está sin edificar, incidió en situaciones especiales, que han terminado en los tribunales como las de los terrenos que no tienen edificabilidad privada y/o uso privado, como una dotación pública en el centro de la ciudad. En estos suelos las cargas “pueden quedar mal repartidas y perjudicar al que ha cedido, por ejemplo, una parcela para zona verde pública”. Ésta, señaló el arquitecto, tiene un valor en el mercado “prácticamente inexistente” cuando todo el entorno “se va a favorecer de esa dotación pública”. García Erviti abogó por que “se atribuya a la finca una edificabilidad promedio del ámbito al uso que predomine en el entorno”, aunque según recalcó “algún juez no lo entiende así”.
Para los casos de suelos que sí están edificados, el método para obtener su precio es “el que emplearía cualquier ciudadano para valorar su casa”, o sea, “comparar con lo que tiene alrededor”, aunque se pueden presentar casos como el de un castillo del siglo XV en Valencia, que, lógicamente, “no se puede valorar comparando”. En el mismo sentido que éste último caso, García Erviti apuntó el del edificio de Acera de la Marina de Marbella.
A la ponencia de García Eriviti le siguió la mencionada de Cepedano, sobre planeamiento territorial. Con ella terminaría la tercera sesión de los cursos.
Planeamiento Urbanístico
El profesor del máster de Urbanismo de la universidad San Pablo CEU y redactor de planes generales, Joaquín Jalvo, inauguró la cuarta jornada hablando sobre el contenido y la tramitación de planes. Arrancó con algunas consideraciones generales como que “no hace falta que haya ordenación territorial para que haya ordenación urbanística”.
Entrando algo más en el contenido, sobre las determinaciones de los planes llamó la atención sobre las normas subsidiarias, que en Andalucía “sólo existen en algunos municipios que tengan planes de hace 30 años” y son “lo mismo que un Plan General pero adaptado a las capacidades de ese municipio y con un elemento diferenciador esencial: no hay programación de las actuaciones”.
Resaltó asimismo en el apartado de los límites a la potestad, que mientras “hace años se establecía el tope de 75 viviendas por hectárea, con excepciones en las que se llegaba a 90 y 100, ahora se ha establecido el umbral en las 150” para “velar por la sostenibilidad y no ocupar tanto suelo”.
Vivienda Protegida
Cerró la cuarto y última clase de octubre José Sánchez Siglez, redactor de la normativa andaluza sobre vivienda protegida, un asunto que, según destacó, a menudo se olvida cuando se dan cursos o hay jornadas de urbanismo, según dijo nada más comenzar su clase. El abogado aclaró varios conceptos al respecto de una tipología de vivienda que conduce a equívocos. En relación con el artículo 47 de la Constitución, apuntó que “disfrutar de una vivienda digna y adecuada” no es sinónimo de “tenerla en propiedad”. El experto en la materia recalcó del mismo modo que el término VPO ya no se utiliza; “ha ido desapareciendo” en favor del de vivienda protegida, que es el que se usa en la actualidad. También cambió, esto en 2010, el competente para calificar las viviendas de ‘protegidas’. Desde ese año son los ayuntamientos los encargados en lugar de las comunidades autónomas como ocurría hasta entonces.
Sánchez Síglez se detuvo además en la errónea asociación de ideas que existe entre la vivienda protegida y el perfil de demandante existente porque al contrario de lo que se cree, “las clases económicamente humildes”, no son las mayoritarias. Hay un tipo de esas viviendas, señaló, que le corresponden a unidades familiares con gastos de “60.000 euros al año”. Aunque, obviamente, también las hay que son “pobres”.
Con relación a la promoción pública, el abogado explicó que es “difícil articular que a un promotor privado le vayan a dar un suelo gratis para que promueva viviendas” porque el empresario “debe tener y tiene ánimo de lucro”.
Opinó además sobre ese campo que “la legislación no permite colocar viviendas protegidas en un equipamiento” y puso el ejemplo de la isla de La Cartuja en la que el PGOU de Sevilla lo permite, pero a su juicio no debería ser así. Por el contrario, “por el derecho a techo” de los ciudadanos, sí se pueden hacer alojamientos de promoción pública, pero “como dotación”, enfatizó.
